Распространение покупки строящегося жилья у физических лиц грозит новыми рисками. Об этом юрист Вячеслав Голенев рассказал «Российской газете».
Он отметил, что покупка прав на строящееся жилье у физлиц приобрела массовый характер в последнее время. Многие покупают его по переуступке прав по договору долевого участия. Мало кто осознает, что при этом возникают те же риски, что и в случае приобретения вторичного жилья.
К примеру, продавец может оказаться недееспособным либо у него может быть жена, согласия которой нет в договоре. Еще один правовой риск возникает, когда продавец просит указать в договоре половину стоимости недвижимости, чтобы избежать уплаты налогов.
Директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве России Венера Шайдуллина назвала простоту оформления сделок на рынке недвижимости одной из причин роста мошенничеств в сфере жилья. Она высказала мнение, что заключение сделок с недвижимостью без участия нотариуса следует запретить.
В Москве сняли лимит на покупку паркинга
Власти Москвы сняли ограничения на покупку машино-мест, принадлежащих городу. Как сообщили в пресс-службе Центра управления городским имуществом, если раньше по преимущественному праву на семью можно было приобрести лишь два места, то теперь — сколько угодно.
Как уже писала “РГ”, с 1 января 2017 года машино-место считается ровно такой же собственностью, как квартира или комната. Его можно подарить, продать, сдать, обменять и все это официально на основании документов. В Москве одна часть машино-мест в подземных парковках или в многоуровневых паркингах рядом с домами частная, а другая государственная. Периодически город как собственник эти места продает через электронные площадки. Что это дает? Во-первых, освобождает дворы от машин. Во-вторых, горожане получают шанс сэкономить на покупке сотни тысяч, а в отдельных районах — и миллионы рублей. И хотя сейчас мэрия взяла курс на приоритет общественного транспорта, каршеринга и такси, многие семьи по-прежнему нуждаются в машино-местах. Конкуренция на торгах по паркингам достигает девяти заявок на один лот.
Часть мест город продает по так называемому преимущественному праву. В этом случае даже при большой конкуренции машино-место достанется тому, кто является собственником квартиры в ближайшем доме или живет в ней по договору соцнайма. Недавно вступило в силу постановление правительства Москвы, которым убирается лимит “одна семья — две машины”.
“Таким образом, расширяется программа по обеспечению москвичей парковками с господдержкой, — рассказал замгендиректора Центра управления городским имуществом Александр Окунев. — Новая инициатива правительства Москвы позволяет жителям одной квартиры приобрести неограниченное количество машино-мест”.
В ближайшее время по преимущественному праву будут проданы машино-места в шести локациях на западе, юге и в центре города. Как раз продажи в центре превосходно иллюстрирует преимущество покупки места у города. Здесь выставляются на продажу “квадраты” в доме N 27 на Новом Арбате. Это один из самых фешенебельных районов мегаполиса. Средняя стоимость места в крытых паркингах — порядка 4 млн руб. А в данном случае город в зависимости от площади мест ставит ценник от 1 до 2,4 млн руб. Порой и в других районах жители могут купить место по ценам, которые в два-три раза ниже рыночных. А то и вовсе почти даром. В прошлом году такой случай был на северо-западе. Машино-место в 16 “квадратов” продавали без объявления цены, и участник торгов купил его за 5,6 тыс. руб.
Чтобы приобрести машино-места по преимущественному праву, нужно зарегистрироваться на портале roseltorg.ru. Понадобятся паспорт, выписка из ЕГРН, а если квартира в соцнайме, то копия этого договора либо выписка из домовой книги. Выписка из ЕГРН должна быть выдана не ранее чем за три месяца до подачи заявки. Время приема заявок ограничено, кто раньше подал, тот и купит “квадраты” в паркинге. При покупке можно использовать кредитные средства.
Популярность городских машино-мест растет: в 2020 году было продано 453 таких лота, почти в 2,5 раза больше, чем в 2019-м.
В Москве растут спрос и цены на апартаменты
В Москве стремительно растет спрос не только на жилье, но и на апартаменты, вокруг статуса которых сломано немало копий. По итогам декабря только в центре столицы интерес покупателей к апартаментам вырос почти в полтора раза, если сравнивать с концом 2019 года. Чем это объясняется? И почему при покупке этой недвижимости стоит дважды взвесить все за и против?
В компании Skolkovo Realty говорят, что спрос на апартаменты рос еще с августа, но наиболее заметный рывок произошел в ноябре. Объясняется это просто — именно в это время в федеральном правительстве заговорили о придании апартаментам четкого правового статуса. Прозвучали и предположения, что уже построенные апартаменты могут получить статус жилья. Это и подстегнуло интерес — многие решили купить апартаменты, ведь стоят они ощутимо дешевле квартир. Разница в цене вполне может доходить до 20% и более. К примеру, однокомнатные апартаменты в строящемся апарт-комплексе у метро “Полежаевская” можно купить менее чем за 10 млн рублей. А цены на квартиры в расположенных напротив “сталинках” стартуют уже от 12 млн Почему же апартаменты дешевле? Все дело в том, что они относятся к нежилому фонду — формально это скорее гостиницы, а не жилые дома. И для их жителей такой статус оборачивается целым рядом минусов, рассказала “РГ” адвокат Наталья Тарасова.
“Во-первых, в помещении нельзя оформить постоянную регистрацию, — объясняет она. — Во-вторых, коммунальные платежи и налог там выше. В-третьих, на апартаменты не распространяются нормы, действующие в отношении жилых помещений. Так, жаловаться на шум ночью от соседей бесполезно. К тому же застройщик не обязан возводить вокруг здания с апартаментами социальную инфраструктуру, то есть школ и детских садов может рядом не быть”.
Другим словами, въехав в современную высотку с апартаментами, вы можете остаться без прописки, а до детского сада или школы будете добираться на машине. Да и будут ли вам там рады без местной прописки? Так что юристы и риелторы советуют хорошо взвесить все риски. Тарасова подчеркивает, что изменение законодательства в отношении апартаментов пока лишь в планах и каким оно будет — вопрос.
“Пока не ясны критерии, которым должны будут соответствовать апартаменты для придания им статуса жилого помещения. Другими словами, не все приобретенные сейчас объекты войдут в жилой фонд”, — считает она.
Риелторы добавляют, что интерес к апартаментам в прошлом году вырос не только в ЦАО — это коснулось всей столицы. Следом выросли и цены, но по сравнению с обычными квартирами совсем незначительно.
“Если апартаменты бизнес-класса подорожали на 4%, то квартиры того же класса — на 24%. Стоимость апартаментов массового сегмента увеличилась на 4%, а цена квартир того же сегмента — на 24%”, — говорит “РГ” управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.
По ее словам, в столице в прошлом году продали 5,6 тысячи апартаментов — это на 39% больше, чем в 2019 году. Рост спроса спровоцировало даже не обсуждение статуса апартаментов, считает Литинецкая, а высокая привлекательность недвижимости для инвестиций на фоне низких ставок по депозитам и введением налогов на вклады физлиц. То есть многие просто достали деньги с банковских счетов и вложили их в апартаменты, которые можно в перспективе или прямо сейчас сдавать в аренду — с этой точки зрения они действительно выглядят интересно.